Kompenzacija: plac za stanove i ugovor o zajedničkoj gradnji

Ažurirano: 04.11.2026.

Kompenzacija znači da dajete plac, investitor gradi zgradu, a vi za plac dobijate deo stanova ili lokala u njoj. U ugovorima se to zove zajednička gradnja ili zajednička izgradnja.

Koliko stanova dobija vlasnik

Prema City Expert-u (septembar 2026), vlasnik danas dobija 30–35% neto površine zgrade. Tačan procenat zavisi od lokacije, plana i dogovora. Javni podaci o procentima po delovima grada ne postoje, pa je svaki broj stvar pregovora. Okvir za svoj plac možete da izračunate po vodiču Indeks izgrađenosti.

Šta ugovor o zajedničkoj gradnji treba da sadrži

• Tačne stanove. Sprat, broj i površinu, a ne samo procenat.
• Rokove. Kada radovi počinju i kada se stanovi predaju.
• Kazne za kašnjenje. Ugovorna kazna može da obezbedi predaju stanova i mora da ima istu formu kao glavni ugovor.
• Obezbeđenje. Bankarsku garanciju ili hipoteku u vašu korist, dok ne dobijete svoje stanove.
• Ko plaća naknade. Naročito naknadu za građevinsko zemljište, što pokazuje prvi primer ispod.

Kako se ugovor overava

Ako ugovor ne prenosi svojinu, po stavu Javnobeležničke komore iz 2017. dovoljna je pisana forma uz overu potpisa. Ako se prenosi svojina na placu ili delu placa, Zakon o prometu nepokretnosti traži ispravu koju potvrdi javni beležnik (solemnizacija). Šta važi za vaš ugovor, neka proveri advokat.

Gde kompenzacija može da krene naopako

• Zgrada ostane nezavršena. U predmetu Rev 1300/2018 ugovor je potpisan 2007. sa rokom od 18 meseci, a zgrada je ostala u sivoj fazi. Sud je vlasnicima i firmi solidarno dosudio 5,77 miliona dinara neplaćene naknade za građevinsko zemljište, a raskid ugovora je ostao na snazi presudom iz 2020.
• Svojina se prenese pre gradnje. U slučaju iz ulice Stojana Protića vlasnik je plac od oko 7 ari dao za dva stana od 55 m². Svojina je preneta na investitora, radovi nisu počeli, a kuća je bila opterećena hipotekama.
• Investitor ode u stečaj. U Vojvode Stepe 198 (2025) investitor je u stečaju, banka je aktivirala hipoteku, a stanovi nisu uknjiženi. Tu su oštećeni kupci, a ne vlasnici placa, ali se vidi zašto je važno šta je upisano i kada.

Kako da se zaštitite

• Proverite investitora: završene zgrade, račun bez blokade, uredne obaveze.
• Garanciju tražite izričito, jer se ne podrazumeva.
• Pitajte za predbeležbu stanova. Stan u izgradnji može da se predbeleži u katastru, a prvenstvo ima ko prvi upiše.
• Pre prenosa svojine znajte šta tačno dobijate zauzvrat i čime je to obezbeđeno.
• Neka ugovor pročita advokat pre potpisa.

Ovo je opšte objašnjenje, a ne pravni savet.